IR法施行令案の内容が明らかに 地方のIR施設案も具体化|日本カジノ研究所

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IRR(内部収益率)をわかりやすく解説、利回りとの違いやエクセルでの計算方法

執筆者:川原裕也 更新: 2020/11/21

投資リターンを測る便利な方法に、「 IRR(内部収益率) 」があります。

IRRの計算方法

しかし、現在は 「エクセルのIRR関数」を使うことで、誰でも簡単に計算できるので安心 です。

エクセルを使ったIRRの計算

  1. IRRの計算結果を表示させたいセルに「=IRR(」と入力
  2. 初期投資から◯年目のキャッシュフローまでの範囲を選択
  3. )」で関数のカッコを閉じる

IRRの説明と利回りとの違い

では、なぜ利回りとは別にIRR(内部収益率)という指標が必要なのかというと、 毎年安定した利回りが得られない投資商品が世の中には存在するから です。

このような商品の中から、 もっとも収益性の高い投資先を判断できるのがIRRという指標 です。

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IRRの本質を理解するための事例

投資商品名 商品A 商品B 商品C 商品D
初期投資 -100 -200 -100 -100
1年目 3 40 0 50
2年目 3 52 0 40
3年目 3 36 150 30
4年目 3 40 20
5年目 103 160 10

▶商品A(定期預金)
定期預金 のキャッシュフローをイメージしています。

▶商品B(不動産投資)
不動産投資 のキャッシュフローをイメージしています。

▶商品C(無配当の株式投資)
無配当のベンチャー企業に投資 したケースを想定しています。

3年目に株価が値上がりしたため、保有株を売却し150を回収しました。 投資期間が3年と他より短期間であるのが がポイントです。

▶商品D(太陽光発電所)
太陽光発電所 を設置し、発電に応じた売電収入を得るイメージです。

利回りのワナ

▶年平均利回りを求める
合計キャッシュフロー ÷ 初期投資額 ÷ 投資期間 という計算で平均利回りを求める方法です。(下記表の通りです)

しかしこれらは「 利回りのワナ 」と呼ぶべき現象で、どちらも誤った回答です。

投資商品名 商品A
定期預金
商品B
不動産投資
商品C
株式投資
商品D
太陽光発電
合計CF 15 128 50 50
最良商品は? 一番お得!
投資商品名 商品A
定期預金
商品B
不動産投資
商品C
株式投資
商品D
太陽光発電
平均利回り 3.0% 12.8% 16.7% 10.0%
最良商品は? 一番お得!

IRRであらゆる商品を同列比較できる

ちなみに、 「得たキャッシュフローはすべて再投資し複利運用する」の代表例は「定期預金」 です。

これが、 IRR3%が複利運用する年率3%の定期預金と同じになる理由 です。

最も高収益なのは「商品D」

投資商品名 商品A
定期預金
商品B
不動産投資
商品C
株式投資
商品D
太陽光発電
初期投資 -100 -200 -100 -100
1年目 3 40 0 50
2年目 3 52 0 40
3年目 3 36 150 30
4年目 3 40 20
5年目 103 160 10
投資商品名 商品A
定期預金
商品B
不動産投資
商品C
株式投資
商品D
太陽光発電
平均利回り 3.0% 12.8% 16.7% 10.0%
IRR 3.0% 15.0% 14.5% 20.3%
最良商品は? 一番お得!

商品Dが最も高収益となった理由は、 キャッシュフローが早い段階で得られているから です。

MIRR(修正内部収益率)とは?

あまり知られていませんが、エクセルのIRR関数にはもう一つ 「MIRR」関数 というものが存在します。

IRRは、「 得たキャッシュフローをすべて再投資する複利運用した場合の利回り 」であることを説明しました。

しかし、 現実的には得られた収入を同じ利回りで複利運用するのは不可能であることが多い です。

ここで活躍するのが MIRR関数 となります。 MIRRとは「修正内部収益率」の略 です。

つまり、 賃貸物件から得た家賃収入をすべて、年率0.5%の定期預金で運用した場合にIRRはどうなるか?という現実的なシミュレーション ができるのです。

IRRは収益性を測る指標として使えますが、実際にその利回りで運用できると考えるよりは、 複数の商品の収益率を比較するときに使う指標 と考えましょう。

エクイティIRRとプロジェクトIRRの違い

このように、自己資金のみを「初期費用」として計算したIRRを「 エクイティIRR 」といいます。

対して、借入金を含めた投資総額を「初期費用」として計算したIRRを「 プロジェクトIRR 」といいます。

エクイティIRRは、自己資金だけを初期投資額として計算するため、 自己資金を極力少なくし、ほぼフルローンで投資をすると異常な値を示します 。(少ない資金で大きなキャッシュフローが発生するため)

IRRの目安

「投資で年利20%のリターンを出し続けるのは簡単なことである」という記事にも書きましたが、一般的に 株式投資のインデックス運用を行うと、長期的には複利利回りで年率7%程度に落ち着く と言われています。

しかし、 高IRRの投資案件というのは、それだけリスクも高い ということも頭に入れておかなくてはなりません。

ソフトバンクのIRRは40%超え?

また、ソフトバンクは2020年に売却したゲーム会社「スーパーセル」への投資ではIRR 93%、アリババグループへの投資はIRR 68%だったことも発表しています。

村上ファンドの村上世彰氏もIRRを使っている

村上世彰氏は、2020年に「生涯投資家」という書籍を出版し、その本の中で 期待値とIRRを重視して投資をしている と語っています。

「期待値」のほか、私が投資判断を行なうにあたって重要視している指標がIRR(内部収益率、Internal Rate of Return)だ。手堅く見積もっても、IRRの数字が15%以上であることが基準となる。

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